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按揭資訊通新聞頻道最新市況 2016-12-19經絡料2017年按揭金額“0增長”
籲政府減辣助市民置業安居

2016年香港樓市表現反覆,上半年全球政治經濟形勢不穩,加上兩地股市表現反覆,資金欠缺出路,樓價經過數個月調整後,展現出一定的抗跌力,而按揭市場競爭亦相當激烈,經過首季的樓市寒冬後,本港各銀行先後下調按揭利率,由H加1.6厘,逐步減至H加1.3厘,首年定按亦低見1.6厘。雖然年初一二手住宅成交較沙士時低迷,不過次季買家逐漸回復入市信心,樓價止跌回升。

下半年樓市表現顯著造好,出現熾熱的情況,銀行減息及發展商積極以市價推盤,至10月份的新取用按揭金額已經連續四個月突破萬宗水平。樓價與去年九月的高位相若,H按的使用率高達九成半。與此同時,港府為壓抑樓市泡沫的風險,於11月4日宣布實施新辣招,對所有第二個的住宅物業買賣徵收15%印花稅,之後特朗普當選總統,美元強勢,12月15日美國更如所料加息1/4厘。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,在辣招及加息雙管齊下,預期2016年全年新取用按揭貸款額將較去年下跌約9.8%,由2,438億元降至2,200億元,而宗數則稍稍下跌3%至62,500宗,而踏入2017年,隨著辣招繼續生效、本港銀行加息預期升溫、特首選舉及美國新總統上場,樓市仍然存在不明朗因素,預料來年的新取用按揭貸款金額零增長。

新取用按揭金額略遜去年,轉按創十年新高破百億
回顧2016年,根據金管局住宅按揭調查數據顯示,總結2016年首10個月,新取用按按揭貸款金額累計達1,613億元,涉及43,086宗,與去年同期的2,152億元及64,895宗比較,分別下跌25.1%及33.6%。(圖一)。按息持續向下調,由年初的H+1.7%拾級而下,下調至最新的H+1.3%,H按的使用率屢創新高,最新的10月份轉按金額按上升4.9%,至79億港元,創二零一一年三月後的五年新高,預計12月的轉按金額會突破一百億元,創2011年後的新高。(圖二)

(圖一)

(圖二)

2017年樓按市場前瞻:
1.新取用按揭貸款金額零增長
2017年的樓市存在各項不明朗因素,本地及外圍政治以至經濟存在變數,面對明年或加息三次,本港銀行亦有機會調整息口,預計加息兩次,幅度半厘之內,而加上農曆新年是傳統樓市的淡季,市場仍在消化辣招的影響,本港同業拆息上升亦令未來轉按的需求誘因下降,預計來年的新取用按揭金額較2016年出現破紀錄之零增長,而按揭宗數則稍跌至56,000宗(圖三)。

(圖三)

2.樓市價升量跌
自辣招實施後,35屋苑的成交量較辣招生效前顯著下跌36.5%,反映辣招一定程度上影響樓市成交,但自內地今年下半年對樓市實施調控措施,加上人民幣持續貶值,內地買家紛紛湧港買樓保值,內地客的購買力對來年的樓市有一定的支持,預計2017年的樓市將出現價升量跌的現象。

3.H按的使用率下調,定息按揭計劃使用比例會上升
自11月底起的一個月銀行同業拆息持續上升,最新報0.67水平,隨著美國加息1/4厘後,預料本港最快明年第一季後加息,而隨著拆息上升,H按的實際利率即將接近2.15的封頂位,令使用H按的誘因減低,預料來年H按的使用率未必如2016年般高達九成。同時,因為拆息上升,亦預料會令來年使用的定息按揭計劃的選用比例有所上升,最新10月的定息使用率僅0.9%,但由於銀行的定息計劃只有首年定息,即使使用率增加,仍會在單位數百分比之內。(圖四)

(圖四)

「經絡十大樓按新聞」選舉

經絡按揭轉介自2007年起舉辦「經絡十大樓按新聞」選舉,藉此了解香港市民最關心的樓按議題。今年,經絡透過網上及電話成功訪問了644位市民,挑選出他們認為最具影響力的本港樓按新聞。

結果顯示,「住宅物業印花稅率劃一調高至15%:取代雙倍印花稅率,並適用於個人或公司買家,首次置業的香港永久性居民繼續獲豁免」成為大多數市民最關注的樓按議題,以493票大幅拋離其他新聞榮登榜首,佔總投票人數約七成四。其次為「人民幣貶值,內地客湧港買樓保值:人民幣滙價走弱,內地買家比例上升,反映他們對香港市場有一定需求」,共有72市民投票,以一成投票率排名第二位。至於「銀行調低H按息至H+1.35%,使用率高達94.8%:銀行推出更多優惠吸引買家入市,H按暫比P按更有吸引力」則排名第三,共有33人投票,得票率為半成。與此同時,經絡亦於美國加息當日即時訪問了業主對加息的意見,逾六成業主關注加息,但表示並未阻礙置業部署。

經絡建議

2017年的樓市有辣招及加息的夾擊,料會呈膠著的狀況,經絡按揭轉介作為業界的翹楚,建議政府為樓市減辣,保持樓市的流轉量,幫助有需要置業的買家入市,平衡樓市的供應,穩定市場對樓市的信心。未來的按息走勢是向上,加上金管局最新指引,業主承造按揭必須通過壓力測試,即以現行利率加3%計算,而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。經絡呼籲政府將壓力測試之3%調低至2%,放寬壓力測試之程度,令有意入市的買家受惠,而且即使本港加息,預料會以循序漸進形式緩緩向上,距離3%的水平仍有一段距離,2%的壓力測試應已經足夠評估買家是否能承擔加息的風險。