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按揭資訊通新聞頻道最新市況 2017-02-08經絡積極開拓多元化按揭市場優化服務
2017年置業調查:逾五成業主預期2017年樓價上升
39%望放寬3D稅
祝大家新一年身體健康、工作順利!經絡按揭轉介是日舉行新春團拜,行政總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年。展望2017年,朱賀華指出,經絡繼續積極開拓更多元化的按揭產品市場,未來一年會繼續優化服務,隨着升級版手機程式等預計將陸續推出,配合多年來所建立的品牌優勢,未來市場佔有率將再創高峰。


一手新盤旺預計高達2.7萬單位推出市場
朱賀華表示2016年的按揭市場是平隱之中帶著挑戰性的一年,去年樓價先跌後升,自去年11月政府「加辣」後,新盤推盤步伐略為放緩,二手市場交投回落至停頓狀態,全年按揭貸款數字為2,174億元,較2015年下跌10.8%。當中主要靠一手支撐大市,而二手供應短缺及按揭困難導致樓價不斷破頂。另一方面,銀行現金儲備充裕,未有跟隨美國加息,反而推出更多按揭優惠計劃,務求增加按揭市場佔有率。
 
今年年初,多個發展商積極推出新盤,一反以往年初樓市「牛皮」的局面,是一個好開始。市場積累了一定的購買力,加上一手市場供應積極,市場可謂一片熱鬧、百家争鳴。有望此好兆頭將帶旺整個2017年,今年我們預計有高達2.7萬個一手單位推出市場,期望一二手市場交投暢旺,樓按市場貨如輪轉,政府加快推地步伐,大家安居樂業!
 
經絡自2000年起一直在按揭市場扮演著積極、可靠的中介人角色。作為業界領導者,我們希望、亦十分支持政府立例監管按揭中介,甚至推行發牌人制度,打擊不良中介,提升業界質素。我們亦會向市民灌輸正確的按揭知識,杜絕不良中介的出現,這點需要各朋友的繼續支持。另外,來年我們會更善用網上平台,積極發展網上系統,配合運用大數據,強化互聯網及市場層面上之配套,例如開發網上申請系統,優化按揭計算機等各項功能。最後,我們希望透過互聯網滲透更多按揭資訊給普羅大眾,與此同時加強與不同的銀行與財務機構的合作,為市民提供更全面、專業及免費的按揭轉介服務。


逾五成業主預期2017年樓價上升
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,美國去年年尾加息,預告今年加息三次,加上美國總統特朗普上場、德法兩國的大選、本港三月的特首選舉,種種內外因素為2017年樓市仍存在多項不穩定性,特此經絡特別於年初進行一項「2017年置業意向調查」,成功在網上訪問了386位業主。調查發現,有55%業主預期2017年樓價上升,其次有36%認為樓價平穩,餘下9%認為樓價下跌(圖一),若與2016年同類型置業調查比較,當時僅有4%業主認為樓價上升,64%認為樓價下跌,情況截然不同(表一)。


近四成受訪者認為樓控措施影響置業決定
調查結果亦顯示,大部份受訪者仍認為2017年最影響樓市的因素是樓控措施,佔整體比例達38%,其次為息口走勢,佔35%,與2016年置業調查的排名一樣,分別按年下跌9%及上升10%,而房屋供應則佔20%,按年減少4個百分點,反映今年市民關注息口走勢多於房屋供應,另外只有7%認為通脹最有影響(圖三)。
 
雖然市場對加息預期升溫,但市民面對加息仍有足夠的緩衝空間,當中有42%業主認為即使2017年加息,加息50點子以下仍屬於合理及可負擔水平;有41%認為加息50點子至1厘合理及可負擔;認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔16%;至於加息2厘以上仍合理及可負擔的僅佔1%,經絡預料2017年加息幅度將在一厘之內,而調查反映一半業主對於加息普遍具有抵禦力(圖二)。
 
當被問及樓控措施影響時,希望政府放寬「3D」稅項的受訪者佔最多達39%,較去年的41%,減少2個百分點,其次為放寬按揭貸款成數,佔比超過三成,而希望放寬壓力測試力度的受訪者,按年增加8個百分點至29%(圖四)。

表一
    2016年 2017年 變化(百分點)
對今年樓市走勢看法 上升 4% 55% +51
平穩 32% 36% +4
下跌 64% 9% -55
最影響入市決定因素 樓控措施 47% 38% -9
息口走勢 25% 35% +10
房屋供應 24% 20% -4
通脹 4% 7% +3
合理及可負擔加息幅度 加50點子以下 53% 42% -11
加50點子至1厘以下 34% 41% +7
加1厘至2厘以下 11% 16% +5
加2厘或以上 2% 1% -1
最希望政府放寬樓控措施 放寬壓力測試力度 21% 29% +8
放寬按揭借貸成數 38% 32% -6
放寬3D稅 41% 39% -2

圖一

 
圖二


圖三


圖四


連續七年出現負按揭利率
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於去年12月錄得1.99%,是繼2013年12月的2.12%後另一高位。美國聯儲局自去年12月加息1/4厘後,本港未來有即時跟隨,港美息差擴闊,銀行同業折息(HIBOR)在一個月內一度由0.37%,升至0.75%,H按業主率先面對加息,相信本港亦將於下半年開始跟隨美國上調利率。另一方面,去年下半年本港通脹率持續下降,去年12月錄得2.0%,全年數字為2.3%,連續第五年回落。本港由2010至2016年已持續7年出現負按揭利率(「經絡實質按息」是以經絡按息減去本港通脹率),經絡預料今年加息幅度溫和,料實質按息維持兩厘至三厘水平,低息環境將持續成為支持樓市之主要因素之一。
 
圖五

 
樓價料微升 成交量跌宜逐步放寬樓控措施
樓價在加辣及美國加息後,樓價仍然企穩,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,去年第4季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季上升5.12%,全年樓價受年初樓價下跌拖累,下跌4.2%,隨著一手銷情理想,發展商提價加推,二手業主叫價進取及市場上的剛性需求強勁,預計今年整體料有約5-10%的升幅,同時,去年每月整體物業註冊平均宗數為6,084宗,較羊年2015的6,347宗減少4.2%(圖六),而今年一月錄得5,205宗,其中一手住宅宗數較去年同期大幅上升近五成,但二手住宅宗數則較去年年尾下跌13.9%,整體成交量仍持續下跌,並遠低於往年平均數字,而樓價雖然微升,但二手市場交投在去年十一月加辣後,交投持續淡靜,政府應考慮開始逐步放寬個別樓市調控措施,以阻礙樓市健康發展。

圖六


負資產個案有望維持低位或零
經絡按揭轉介研究部及金管局數據亦顯示,新增負資產住宅按揭貸款個案已於去年第4季按季大幅下跌94%,季內錄得4宗,較去年同期大幅下跌95.8%, (圖七)。同時較去年首兩季分別勁減99%,負資產個案持續減少,與去年樓價逐漸上升有關,去年第三季及第四季樓價分別上升4.7%及4.1%。另一方面,去年第4季平均按揭比率首次略高於五成,達51.3%,雖較2015同期的49.4%歷史低位高,但較同年第三季的53.1%回落,反映市場未見過度借貸。今年春節的一手銷情理想,二手業主叫價進取,料年內樓價上升,負資產個案估計會維持低位。

圖七