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按揭資訊通按揭專欄 2017-02-24

選定息計劃抗衡加息

昨日發表的財政預算案對樓市的著墨不多,但提及未來五年私樓的落成量逾兩萬,而近期樓市顯著造好,新盤熱賣之餘,連因辣招及一手新盤熱銷而被拖累成交的二手市場,亦有扭轉局面的跡象,剛過去周末的十大屋苑成交重返雙位數,錄得十八宗,創四個月以來的新高,多個二手盤成交價創同區屋苑新高,反映市民的購買力在新春後逐漸釋放,樓市在一手新盤主導下,二手市場亦緩緩升溫。在樓市一片向好的同時,另一個市場關注的焦點是美國聯儲局何時加息,隨著加息預期升溫,選定息計劃有助抵抗加息帶來的影響。
 
 
一二手市場成交越趨理想,反映市民的置業需求強勁,現時有首年1.7%定息計劃,以銀行同業拆息最新報0.46%為例,使用H+1.35%的H按計劃,實際按息為1.81%,所以如果使用1.7%定息計劃的業主,不但比現時普遍使用的H按計劃較慳息,往後的按揭息率亦低至H+1.3%,現金回贈高達1.45%,相信對首次置業的買家有一定的吸引力,可以在加息周期免受利率的波動影響,鎖定首年供款利率在1.7%水平,對供款有更好的預算。
 
 
舉例說明,現時P按實際息率為2.15%,定息計首年息率為1.7%,息差為45個點子,往後H+1.3%的息率亦相差39個點子,若以以購買一個價值550萬元的單位為例,承造六成按揭,還款期30年計算,定息計劃業主首年每月供款可慳$15,274元,全期利息開支可慳209,428元或17%;而定息計劃業主首年每月供款亦較H按可慳3600元,全期利息開支可慳31,681元或3%,供款較穩定之餘,又可以慳息。
 
 
市場上一般浮息計劃 P按計劃 H按計劃 定息計劃
按揭計劃 全期 *P-3.1% 全期H+1.35%
 
首年1.7%
 
實際按息 2.15% 1.81% 1.7%
每月供款額 $12,446 $11,886 $11,708
第一年利息支出 $ 70,713 $59,039 $55,439
P按計劃 / H按計劃VS
定息計劃支出
多$15,274 多$3600  
全期利息支出 $1.180,725 $1,002,978 $971,297
  多$209,428 多$31,681  

(相關文章刊登於《Now地產》)